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4. 在2021年4月1日前成交的生意不从属以上新政策 所以，回到之前提的，假若毛女士真的买下了鱼薯店，那么 法律规定她必须要全职在店里工作，当然她不需要天天炸鱼炸 薯条，她需要做的是财务和人员管理，进货和仓库的统筹等， 做一个能发挥应有才能和技能的小生意主。因为上面说过了， 归根究底491属于技术移民类，采用EOI打分制（65分）昆州政 府希望小生意主能把自己所学的所有知识，应用到社会当中， 发挥在昆州的经济里，共同繁荣。 所以法律还规定小生意主一定要雇佣最少一位澳洲公民或 PR持有者，每周最少工作20小时，为昆州做一点贡献，解决一 个就业率。 因此491要求申请人在昆州，如果目前人在国内，则需要先 拿到澳洲的工作签回到昆州后再申请。 疫情后评估生意的基本方法 毛女士就在昆州，可她依然有自己的担心，她担心从去年 开始的疫情，会不会导致生意不好买？ 这里Jennifer就提供了一个疫情后评估生意的好方法，即除 了看生意过去三年平均的数据营业额和利润外，要特别注意这 家店在疫情前、中、后的表现，用三部曲的眼光进行分析，做 出更为全面的 Due Diligence（尽职调研），才能决定是否能 买。 疫情中有三分之一的生意倒闭了，但还有三分之二的生意 存活了下来，甚至其中还有三分之一运营的比疫情前还要好， 比如一些餐厅，因大量外卖，反而提升了营业额。 尽职调研是评估生意里最重要的一个环节，初步观看和深 入调查都必不可少。假如毛女士看中了一家餐厅，首先她应该 先外部观察这个餐厅，比如装成顾客去吃饭，站在店门口看人 流。有了兴趣后，毛女士再提出offer（意向），之后让会计上 阵，一起再做近一步的21天深入调查试验期。 倘若餐厅表示自己的营业额为1万1周。那么毛女士需对照 产业标杆去验证，减去30%-35%的食物的成本，算出对方一年 的进货单，反推出对方的营业额是否有水分。只要营业额确定 后，房租是固定的，人工也有据可查，水电气等都有账单，基 本毛利就一目了然了，一般来说10%-15%的实际数字差被视为 正常，差太多则可以重新考虑。 “我表叔说，愿意2万卖我他的生意，合同上写10万，行 吗？” 可毛女士依然有些不放心，她感到生意买卖市场上似乎总 有骗子的身影，怕自己莫名其妙地做了接盘侠。但事实上只要 是正规的，并找来会计律师保驾护航，也没那么多坑，甚至可 以说很多坑都是走捷径自己找来的。 毛女士就提到，自己有一个远方的表叔在阳光海岸有个亏 钱生意，想要处理，只卖她$2万，但愿意在合同上写$10万， 以便毛女士移民。这让Jennifer一听就花容失色的惊呼：“这不 行，这属于欺骗昆州政府和移民局，是不对的，要坚决反对抵 制！” Jennifer一针见血地指出，在这份假合同里，毛女士要承担 两份重如泰山的风险，一是欺骗移民局，一旦被查，后果不堪 设想。二是私下谈好$2万，可合同上写$10万，所以在双方律师 的公证下，毛女士必须要付$10万成交，如果成交时表叔反悔， 毛女士则哑巴吃黄连，有苦说不出，毕竟你不能告表叔，是你 欺骗了移民局，你把把柄递到了表叔的手里。 其实如果不走这些捷径，找正规的中介操作，在21天调查 期认真做，对自己负责和会计师律师商议确认。即使是在转租 约时不满意，取消合同，定金也会全部退给你，澳大利亚的合 同法（Contract Law）一直是很保护买家的。 491生意太多？Jennifer的导向和指向 面对种类繁多的小生意，毛女士感到困惑。她心里最想做 的是奶茶店，她看好了一家奶茶店，外部观察时假装自己是顾 客，买了一杯奶茶后，大为失望，觉得奶茶太难喝，于是就不 想买了。 听到这里，Jennifer表示很头疼，因为毛女士买生意的审核 标准有很大的问题，买生意不是买自己的好恶，而是为了移民 和盈利。自己的喜好是不重要的，因为你需要分析的是这里是 洋人市场还是华人市场？如果你选择华人区，或许你的喜好是 一个有代表性的看法。但如果你看中的店在City或在洋人区，对 你来说也许奶茶很甜很难喝，但或许这正是洋人喜欢的，营业 额很高，那你完全可以选择。因为买下这家店不是为了自己喝 奶茶，而是以盈利为目的的经营生意并移民。 就这样，毛女士的问题被资深生意买卖中介Jennifer Yan一 一解答，Jennifer告诉毛女士，最近咨询量激增，她目前对接了 50-100个客户，帮他们搜寻491小生意，其中大多数都是毕业 生，其实选择491远没有那么复杂，有三大类型： 1. 餐饮类：Fish and Chips、简单中餐、咖啡厅、奶茶店等 2. 服务类：美甲、美发、按摩等 3. 零售类：手机店、花店、零售店，杂志社，小服装店 等。 对于小生意来说，Jennifer不建议做太复杂的产品。她认为 适合自己的生意就是最好的，感兴趣的事才会有激情去做。491 小生意本身是个双赢的事，只有双方好，才是真的好。 想要咨询卖生意？想要买生意？扫描二维码，联系资深生 意买卖中介Jennifer Yan！