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28 | FortuneNote “代持”房产的法律分析 栾宇律师执笔（案例搜索Queenie Wang协助） 在房产案件的处理中，经常会碰到有一些客户咨询房子 该放谁的名字的问题，由于每个家庭情况各异，会对房产该 由谁持有进退两难。这里面通常有贷款，税务以及家庭关系 三方面的原因。当然，这些都是法律实践中的常见情况。还 有一些情况就没有那么简单了，例如有些客户会讳莫如深地 谈到自己不想将房产放在自己名下，而是放在一个合伙人或 者朋友名下。原因可能是由于自己名下不方便持有该房产， 或者持有该房产的成本会大大增加，特别是有一些海外投资 者，如果买在自己名下会缴纳非常多的海外印花税。 在遇到这类客户时，基于对客户的利益最大化原则以及 基于法律保障方面的不确定性我们不会建议客户使用这种“ 代持”方式。在中国，《物权法》第一百零六条对“代持” 关系中的所有权人的追回权有明文规定。 但是在澳洲，几乎没有相似的保障实际出资人法律权益 的成文法规定。这种代持关系在英美法体系（包括澳洲）中 被认作信托（托管）关系。那么在没有成文法保障下的这种 代持关系是否有效或者其保障性到底高不高呢？下面就根据 我们对判例法的归纳以及具体案例来讲解。 为了帮助我们理解案例，我们先来讲讲澳大利亚的法律 体系和其体系下产权的概念。 澳大利亚是英美法系，也叫判例法系。英美法系对产 权通常分为法律上的权益即legal interest和衡平法上的权益 equitable interest。 所以对产权的保护被分为法律和衡平法 两个层面。Legal interest多指我们平时所理解的法律上所承 认的所有权，即通过合法过户登记后在“产权证” （Title） 上留下自己的名字（即名义上的产权）。而equitable interest只代表一种基于公平的利益（即，实际利益权利）， 而并非我们所理解的法律上的所有权。例如, 李先生出全款 买一处房产，但在业权登记及相关文件中放了他朋友王先生 的名字。那么王先生则拥有100%的legal interest，即100% 的所有权（产权）。这意味着，在法律层面，当王先生想处 置此处房产时，即使没有得到李先生的许可，王先生在实际 操作上可能会成功处置此处房产。 如果李先生对王先生关于 房产处置的动向毫不知情，一旦新的买家在不知李先生存在 并且是善意购买的情况下完成登记过户， 李先生在大多数情 况下只能向王先生追讨自己的那部分实际权益相所对等的金 额，而不能向新的买家追讨该房产的所有权。 由此看来，在 法律层面对实际出资人的保护实在有失公允。所以衡平法， 作为法律层面的拾遗和补充，识别出实际出资人的权益, 即 equitable interest。 在衡平法的操作上，继续以李和王为例，他们的关系一 般被称为“推定信托” （resulting trust）。这种信托是法 院根据李先生实际给王先生出资的事实而假定的信托关系 栾宇律师是天诚律师事务所（Tenet Legal） 的主任律师。栾律师本科毕业于山东大学法学院获 得法学学士学位，后于邦德大学法学院进修法律， 获得Juris Doctor学位并成为澳大利亚最高法院以 及昆士兰高院执业律师。栾宇律师曾先后于澳洲墨 尔本及布里斯班知名律师事务所工作，积累了丰富 的实践经验，尤其擅长房产法，商业法律等领域的 法律咨询及复杂案件的处理。 “天道酬勤，人道酬诚” 作为天诚律师事务 所名称的由来以及信条，一直以来激励着其为客户 争取最大权益并服务好每一位将信任托付给自己的 委托人。