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财富笔记 | 19 的主要原因。很显然，Sunnybank在这些方面，并不具备 很强的吸引力。与此同时，澳洲当地家庭租房看中什么？是 Condition 而并不是Location。漂亮的花园，清澈的泳池， 整洁的室内环境，都是Condition的重要组成部分。与我们习 惯了国内快节奏的城市生活不同，澳洲人更习惯慢节奏的田 园生活。他们享受周末时间带着孩子在自家漂亮的花园中玩 耍，在炎热的夏天带着孩子在泳池中嬉戏。澳洲人动手能力 较强，足够的室外空间，给他们提供完美的发挥场所。他们 注重隐私，不喜欢被打扰，足够的邻里距离，安静的街道， 是他们看重的另一原因。如果一套房子，能给他们带来这些 美好的画面，我相信在市场上会非常抢手。 另外，在租客群体构成方面。Sunnybank与老牌西人区 有明显不同。Sunnybank租客群体中，移民及海外人士的 比重占据了至少40%以上。在疫情期间，受到旅行禁令的影 响，大部分的海外租客无法回来也成为了Sunnybank房产 有价无市的一个原因。其中，我们华人留学生朋友们也深受 疫情的影响，只能以上网课或者选择其他国家留学的方式完 成自己的学业。最新消息称，海外留学生回澳的期限可能要 延长至2023年，这无疑又给租客匮乏的Sunnybank雪上加 霜。 由以上两点可以看出，大部分当地家庭不愿意来，海外 租客主力军又回不来，是Sunnybank租客少的主要原因。 3. 南区各区的投资回报率到底怎么样？如何正确看待并 加以利用实现投资回报的最大化？ 首先，我相信大家都明白这个公式： 投资回报率=年租金/房屋的价值 但当我们用真实数据说话的时候，相信还是会引 起大家的深思。 2. 南区两大学区（Sunnybank Hills/Macgregor）在 租房的选择上有多么的重要？ 准确地说，学区能加快出租的速度，但不是房租 高低的决定性因素。回到前一个话题中，澳洲当 地家庭才是澳洲租赁市场的主力军。但是,即使是 在学区内找房子的当地家庭，首先看中的还是房 屋舒适度，周围环境，并不仅仅是学区。 真正冲着学区来的租客，也只有同样重视教育的华人家 长和印度家长了。但这些家长，在整个租客群体中所占比少 之又少。如果因学区大幅加价，真的就是避重就轻，损失了 很多潜在的当地租客。从这方面看，学区房只是一个出租的 吸引点，但不是决定性因素。要增加租金，还要从大部分澳 洲当地租客所重视的房屋舒适度，周围环境上好好多用心。 从房东角度分析 首先是，房东对房屋的极限改造。并不是房间数越多， 租金就越高。 恰恰相反的是，房间数越多越大的房子，在市 场上招租的速度越慢。在当地，三房或者四房的房子出租的 速度最快。因为，小家庭才是租房的主力。Sunnybank是南 区出现8房甚至10房以上出租房频率最高的区域。为了增加 租金，牺牲了公共区域甚至车库的做法其实并不会得到租客 的青睐。租客需要的是一个字面意义上的“家”，而并不是 一个8房的集体宿舍。 其次，Sunnybank房价的居高不下，导致房东对租金的 期待过于高。上文提到了当地家庭并不觉得Sunnybank是个 很好的选择。而Sunnybank附近的租客群体的收入水平也相 对较低。这就导致Sunnybank房产出现能租起的不愿意租， 租不起的不愿意给的局面。 从我个人角度来看，业主期许高肯定能理解，毕竟 Sunnybank房产的销售价格确实不低。但现实点说，同样是 一套房产，在Sunnybank和Hillcrest相差了两倍甚至三倍的 价格，但是租金水平却很接近。这也就是说，Sunnybank的 租金年回报确实很低。 综上所述，宇宙中心一说，起码在租赁方面真的不及 格。但大家也不要灰心，Sunnybank房产看的是房价增值。 疫情过后，我看好Sunnybank及附近区域的房产随着移民政 策的放宽还是会有一波复苏。